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La contratación de arrendamientos de viviendas a través de sociedades publicas de alquiler puede hacerse de formas diferentes y en principio con todas ellas es posible aplicar la reducción del 60% siempre que el inquilino final sea una persona física y la casa su vivienda habitual.

Si la labor de la sociedad es de mera intermediación, todo el ingreso que se perciba del inquilino son ingresos del propietario de la vivienda, que puede deducir como gasto el porcentaje que le cobre dicha sociedad estatal por sus servicios. En este caso se puede aplicar la reducción del 60%.

Otras veces, la sociedad le alquila la vivienda al propietario en calidad de persona jurídica que , a su vez, se la alquila en ultimo termino al inquilino. En estos casos, lo que la sociedad estatal pague al propietario de la vivienda constituyen rendimientos íntegros del capital inmobiliario para él y se benefician de la reducción del 60% si queda acreditado que el inmueble se destina a vivienda de determinadas personas físicas.

No, solo se puede aplicar la reducción si incluye la renta:

• En la autoliquidación del ejercicio correspondiente.
• En una autoliquidación complementaria, si se declaran fuera del plazo de presentación.
• En una solicitud de rectificación de la autoliquidación.

Además, en los últimos dos casos, se debe actuar antes de que Hacienda inicie un procedimiento para comprobar que ocurre con esas rentas que no se han declarado, no vale hacerlo después de recibir la paralela. Sin embargo, si Hacienda envía una paralela por otra causa, se puede aprovechar para reconocer los alquileres, si no se habían declarado en su momento, en el escrito de alegaciones y entonces si procede la aplicación de la reducción del 60%.

Si no se le cobre alquiler alguno en la declaración deberá figurar como rendimiento neto total una renta equivalente, al menos, a la renta inmobiliaria imputada que se tendría que declarar si se mantuviera el inmueble vacío (un 2% del valor catastral o 1,1% si este ha sido revisado).

Si se le cobra un alquiler, se deberá calcular el rendimiento neto (ingresos menos gastos) y aplicar la reducción del 60%. Si el resultado es inferior a la citada cuantía mínima del apartado anterior, se deberá declarar dicho importe. Si el resultado es superior, prevalecerá este.

Esta regla afecta a arrendamientos entre parientes de hasta tercer grado, consanguíneos o afines (comprende al cónyuge, los padres, hijos, abuelos, nietos, hermanos, sobrinos o tíos del propietario y de su cónyuge).

Para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, se deducen todos los gastos necesarios para la obtención de la renta. De ellos, solo se limitan los intereses, los gastos de financiación y los gastos de reparación y conservación, que como mucho pueden reducir el rendimiento integro a cero (el exceso se puede compensar en los 4 años siguientes con el mismo límite para cada inmueble).
Ahora bien, como no hay más limitaciones, el rendimiento neto puede llegar a ser negativo por la deducción de otros gastos, unidos o no a los anteriores.

En los arrendamientos de vivienda, el IVA correspondiente a gastos deducibles se computa como mayor gasto deducible, ya que al estar el arrendamiento exento de IVA, no se puede compensar con el IVA repercutido y supone un mayor gasto.

En el caso de arrendamientos de inmuebles sujetos a IVA (locales comerciales, plazas de garaje etc) los gastos deducibles deben computarse excluyéndose el IVA. En estos casos el IVA soportado se deduce el IVA repercutido en la declaración trimestral del IVA.

La amortización es la perdida de valor de un bien duradero por el uso y se deduce como gasto en los inmuebles alquilados, lo que reduce la renta sujeta al impuesto (si no se descuenta, solo afectará su lado negativo, ya que si se vende el inmueble se tiene que restar la amortización mínima del valor de adquisición, lo que deja una cantidad mayor de ganancia sujeta a IRPF). Así pues, conviene descontar, cada año, el 3% de mayor de estos valores.

• El valor catastral, excluido el valor del suelo.
• El “coste de adquisición satisfecho”: incluye el precio pagado, mas los gastos y tributos de la compra (notaria, registro, IVA no deducible, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD, agencia etc) y lo invertido en ampliar o mejorar el inmueble, excluyendo también el valor del suelo. Si el inmueble es heredado o donado, solo se considera “coste de adquisición satisfecho” la parte de los gastos y tributos debidos a la adquisición correspondiente a la construcción, y las inversiones y mejoras.

Si se desconoce el valor del suelo, se calcula prorrateando el coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción que cada año refleja el recibo del IBI.

Si el piso se alquila con muebles e instalaciones, estos se amortizan al 10% del coste de adquisición satisfechos, según la tabla de amortización del régimen de estimación directa simplificada.

En caso de alquiler de pisos de “renta antigua” sin derecho a revisión de la renta, se deduce el gasto de amortización dos veces: una como gasto fiscalmente deducible y otra como compensación.

Si el impago de la renta del alquiler no es fruto de un acuerdo entre arrendatario y arrendador, aunque no haya cobrado la renta de algún mes de 2020, debe declararla como ingreso, si bien en la misma declaración de 2020 la puede restar en concepto de “saldo de dudoso cobro” (o sea: primero la incluye como ingreso y luego lo resta, por lo que finalmente no tributa por ella)
No obstante, para darles ese tratamiento a las rentas impagadas, o bien el inquilino se halla en situación de concurso de acreedores (es decir, es formalmente insolvente), o bien entre el momento en que el arrendador le requirió al inquilino el cobro y el fin del ejercicio han pasado mas de tres meses. Si no se cumple este plazo en 2020, por tratarse por ejemplo de rentas de noviembre y diciembre, sí se podrá incluir como saldo de dudoso cobro en la declaración de 2021 (no en ejercicios posteriores), ya cumplidos los tres meses de plazo exigido. Eso reducirá la Declaración de la Renta del 2021.

Si con posterioridad se cobra la renta de los meses impagados, se deben incluir en el ejercicio del cobro.

Lo que se pague por la comunidad, los servicios y suministros del periodo en que el inmueble estuvo alquilado son gastos deducibles, aunque no se cobrará algún mes.

En principio, puede descontar totos los gastos precisos para obtener el alquiler. La normativa cita algunos:

• Intereses y gastos de financiación de los prestamos usados para comprar el inmueble o realizar mejoras, incluidos los de escriturar el préstamo (notario, registro, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
• Tributos como el IBI. Las tasas de limpieza, basura etc. Incluidos los recargos, pero no las sanciones.
• Servicios personales (portero, administrador, certificado energético).
• Gastos jurídicos (como el pago a un abogado por redactar el contrato o reclamar rentas).
• Saldos de dudoso cobro.
• Conservación y reparación: gastos de pintar, reparar averías etc, o de sustituir instalaciones existentes como la calefacción o el ascensor por otras nuevas (las obras de ampliación o mejora, como edificar otra planta o instalar gas natural, se deducen a través de las amortizaciones).
• Las primas de los seguros de responsabilidad civil, incendio, robo etc que cubra el inmueble.
• Servicios y suministros que pague el propietario (agua, luz).
• Amortizaciones.

No se deducen pagos debidos a siniestros (incendios, inundaciones) que causan pérdidas patrimoniales.
La deducción de intereses y gastos de conservación y reparación se limita a la cuantía de las rentas recibidas del inquilino en el ejercicio; el exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes.

Si el inmueble no se arrienda todo el año, la amortización deducible, los intereses y demás gastos de financiación, las primas de seguros, etc, se calculan según el número de días del año que pase arrendado.

Ese dinero se considera rendimiento de capital inmobiliario obtenido de forma notoriamente irregular en el tiempo y se declara reducido en un 30% si se imputa a un solo ejercicio. Como el arrendamiento estaba sometido a retención, esta retención se extiende también a la participación en el traspaso. La base de retención será el importe total satisfecho, sin descontar la reducción.

Las rentas de arrendar parte de un inmueble que sea la residencia habitual del contribuyente son rendimientos del capital inmobiliario, o sea, se declaran como un alquiler ordinario destinado a vivienda. Del dinero percibido en tal concepto se puede restar los gastos que origine la vivienda en proporción a la parte arrendada, y el rendimiento neto así obtenido se declara reducido en un 60%.