Se establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:
| Periodo de generación |
Coeficiente |
|
Periodo de generación |
Coeficiente |
| Inferior a 1 año |
0,14 |
|
11 años |
0,08 |
| 1 año |
0,13 |
|
12 años |
0,08 |
| 2 años |
0,15 |
|
13 años |
0,08 |
| 3 años |
0,16 |
|
14 años |
0,1 |
| 4 años |
0,17 |
|
15 años |
0,12 |
| 5 años |
0,17 |
|
16 años |
0,16 |
| 6 años |
0,16 |
|
17 años |
0,2 |
| 7 años |
0,12 |
|
18 años |
0,26 |
| 8 años |
0,1 |
|
19 años |
0,36 |
| 9 años |
0,09 |
|
Igual o superior a 20 años |
0,45 |
Los coeficientes anteriores serán actualizados anualmente por Ley teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario.
Además, se reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.
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Ahora a la hora de calcular la base imponible el contribuyente puede elegir entre:
- La plusvalía real, calculada en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta.
- Un nuevo sistema objetivo que reflejará las evoluciones del mercado inmobiliario.
Esta segunda posibilidad permite tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva podrá aplicar la real.
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El RD-Ley 26/2021 como principal novedad permitirá al contribuyente mediante la aportación de las escrituras de adquisición y venta acreditar que no se ha producido un incremento de valor y que se está ante un nuevo supuesto de no sujeción.
También mejora técnicamente la determinación de la base imponible, reconociendo la posibilidad de que los ayuntamientos corrijan a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización y se sustituyen los porcentajes vigentes anuales aplicables sobre el valor del terreno.
Por otra parte, se introduce una regla de salvaguarda con la finalidad de evitar que la tributación por este impuesto pudiera en algún caso resultar contraria al principio de capacidad económica, permitiendo, a instancia del sujeto pasivo, acomodar la carga tributaria al incremento de valor efectivamente obtenido.
Como consecuencia de lo anterior, también van a ser gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, aquellas que se producen cuando entre la fecha de adquisición y la de transmisión ha transcurrido menos de un año, que precisamente son las que pueden tener un carácter más especulativo, corrigiéndose así una deficiencia del sistema de determinación del base imponible regulado en la normativa anterior.
Por último, establece el nuevo sometimiento al tributo de las transmisiones de bienes inmuebles efectuadas en plazo inferior al año desde la adquisición, eliminando la no sujeción del anterior texto legislativo.
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Alquileres. También operan mejoras sobre la tributación de alquileres, como reducir de seis a tres meses el plazo para considerar dudosas (y deducibles) las cantidades que adeuda un inquilino; o la posibilidad de deducir las rebajas de renta selladas por pequeños propietarios para profesionales.
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A efectos de la cuantificación del gasto por amortización, que es el 3% del que resulte mayor: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral de la construcción, es importante tener en cuenta que si el inmueble ha sido adquirido a título gratuito, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, “el coste de adquisición satisfecho” es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones; es decir, el consignado en la escritura de herencia o donación. Si aplicó el criterio administrativo –considerar que el valor satisfecho era lo pagado por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones–, es posible que tenga derecho a solicitar una devolución de ingresos indebidos por los cuatro años anteriores.
CJ ASESORES
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