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La amortización es la perdida de valor de un bien duradero por el uso y se deduce como gasto en los inmuebles alquilados, lo que reduce la renta sujeta al impuesto (si no se descuenta, solo afectará su lado negativo, ya que si se vende el inmueble se tiene que restar la amortización mínima del valor de adquisición, lo que deja una cantidad mayor de ganancia sujeta a IRPF). Así pues, conviene descontar, cada año, el 3% de mayor de estos valores.

• El valor catastral, excluido el valor del suelo.
• El “coste de adquisición satisfecho”: incluye el precio pagado, mas los gastos y tributos de la compra (notaria, registro, IVA no deducible, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD, agencia etc) y lo invertido en ampliar o mejorar el inmueble, excluyendo también el valor del suelo. Si el inmueble es heredado o donado, solo se considera “coste de adquisición satisfecho” la parte de los gastos y tributos debidos a la adquisición correspondiente a la construcción, y las inversiones y mejoras.

Si se desconoce el valor del suelo, se calcula prorrateando el coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción que cada año refleja el recibo del IBI.

Si el piso se alquila con muebles e instalaciones, estos se amortizan al 10% del coste de adquisición satisfechos, según la tabla de amortización del régimen de estimación directa simplificada.

En caso de alquiler de pisos de “renta antigua” sin derecho a revisión de la renta, se deduce el gasto de amortización dos veces: una como gasto fiscalmente deducible y otra como compensación.

Si el impago de la renta del alquiler no es fruto de un acuerdo entre arrendatario y arrendador, aunque no haya cobrado la renta de algún mes de 2020, debe declararla como ingreso, si bien en la misma declaración de 2020 la puede restar en concepto de “saldo de dudoso cobro” (o sea: primero la incluye como ingreso y luego lo resta, por lo que finalmente no tributa por ella)
No obstante, para darles ese tratamiento a las rentas impagadas, o bien el inquilino se halla en situación de concurso de acreedores (es decir, es formalmente insolvente), o bien entre el momento en que el arrendador le requirió al inquilino el cobro y el fin del ejercicio han pasado mas de tres meses. Si no se cumple este plazo en 2020, por tratarse por ejemplo de rentas de noviembre y diciembre, sí se podrá incluir como saldo de dudoso cobro en la declaración de 2021 (no en ejercicios posteriores), ya cumplidos los tres meses de plazo exigido. Eso reducirá la Declaración de la Renta del 2021.

Si con posterioridad se cobra la renta de los meses impagados, se deben incluir en el ejercicio del cobro.

Lo que se pague por la comunidad, los servicios y suministros del periodo en que el inmueble estuvo alquilado son gastos deducibles, aunque no se cobrará algún mes.

En principio, puede descontar totos los gastos precisos para obtener el alquiler. La normativa cita algunos:

• Intereses y gastos de financiación de los prestamos usados para comprar el inmueble o realizar mejoras, incluidos los de escriturar el préstamo (notario, registro, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
• Tributos como el IBI. Las tasas de limpieza, basura etc. Incluidos los recargos, pero no las sanciones.
• Servicios personales (portero, administrador, certificado energético).
• Gastos jurídicos (como el pago a un abogado por redactar el contrato o reclamar rentas).
• Saldos de dudoso cobro.
• Conservación y reparación: gastos de pintar, reparar averías etc, o de sustituir instalaciones existentes como la calefacción o el ascensor por otras nuevas (las obras de ampliación o mejora, como edificar otra planta o instalar gas natural, se deducen a través de las amortizaciones).
• Las primas de los seguros de responsabilidad civil, incendio, robo etc que cubra el inmueble.
• Servicios y suministros que pague el propietario (agua, luz).
• Amortizaciones.

No se deducen pagos debidos a siniestros (incendios, inundaciones) que causan pérdidas patrimoniales.
La deducción de intereses y gastos de conservación y reparación se limita a la cuantía de las rentas recibidas del inquilino en el ejercicio; el exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes.

Si el inmueble no se arrienda todo el año, la amortización deducible, los intereses y demás gastos de financiación, las primas de seguros, etc, se calculan según el número de días del año que pase arrendado.

Ese dinero se considera rendimiento de capital inmobiliario obtenido de forma notoriamente irregular en el tiempo y se declara reducido en un 30% si se imputa a un solo ejercicio. Como el arrendamiento estaba sometido a retención, esta retención se extiende también a la participación en el traspaso. La base de retención será el importe total satisfecho, sin descontar la reducción.

Las rentas de arrendar parte de un inmueble que sea la residencia habitual del contribuyente son rendimientos del capital inmobiliario, o sea, se declaran como un alquiler ordinario destinado a vivienda. Del dinero percibido en tal concepto se puede restar los gastos que origine la vivienda en proporción a la parte arrendada, y el rendimiento neto así obtenido se declara reducido en un 60%.

La indemnización se trata igual que las rentas del alquiler, ya que se consideran rendimientos del capital inmobiliario los importes que se reciban del arrendamiento por cualquier concepto.

Los arrendadores que hayan llegado a acuerdos formales con sus inquilinos, deben declarar de diferente modo los alquileres del ejercicio 2020 según el tipo de acuerdo:

• Los que acordaron diferir el pago a este año no tiene que incluir los meses no cobrados n la declaración del ejercicio 2020, pues se atribuyen al ejercicio en el que la persona que los recibe está en condiciones de exigirlos; al haber pactado que los recibirá en el año 2021, serán exigibles en ese ejercicio cuya declaración se presenta el próximo año.
• Si lo que pactó fue una rebaja pasajera de la renta, no tiene que declarar el importe originalmente previsto sino los nuevos importes acordados.
• Por último, si durante un tiempo le perdonó la renta a su inquilino, no tendrá que declarar el importe de alquiler de esos meses.
  En cuanto a los gastos deducibles de las rentas de alquiler que tuviera durante esos meses de gracias (ya fuera la renta objeto de aplazamiento, rebaja o condonación), podrá deducirlos de los meses en que cobró normalmente.

Además, mantiene el derecho a declarar la renta reducida en un 60% si lo que alquilaba era un piso alquilado como vivienda habitual.
Por otro lado, no debe declarar rentas inmobiliarias imputadas por los periodos pasajeros en los que no recibiera renta alguna, puesto que el contrato de alquiler se ha mantenido.

Se deben declarar como ingresos todas las cantidades cobradas por el alquiler, incluidos los gastos que se repercutan al inquilino y excluido el IVA, los cuales, a su vez, se pueden declarar como gastos deducibles. La retención se resta de la cuota final del Impuesto de la Renta junto a las demás retenciones. El IVA no se considera ni gasto ni ingreso.

La fianza se constituye como garantía de que el arrendatario cumplirá sus obligaciones y no se considera ingreso para el arrendador, salvo que se aplique al pago de mensualidades en cuyo caso se convierte en un ingreso que debe declarar.

Cada vecino debe declarar el alquiler cobrado por la comunidad (incluso aunque le ceda su parte) y descontar la retención practicada por la empresa, ambas cosas en proporción a su cuota de participación en los elementos comunes. Esta cuota figura en la escritura de compra de la vivienda. De los gastos, solo se deducen los que pague la comunidad y sean precisos para obtener la renta (mantenimiento de azotea etc).